Заливы: УК или собственник? ᐉ Разбор ответственности за протечки

Критерии определения ответственности управляющей компании и собственника квартиры при заливе

Распределение ответственности между управляющей компанией (УК) и собственником квартиры при заливе из полотенцесушителя основывается на двух фундаментальных принципах: принадлежности поврежденного элемента к общему или личному имуществу и виновном действии (бездействии) конкретного лица. Основным нормативным актом, регулирующим данный вопрос, являются Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Обязанность управляющей организации по содержанию общего имущества прямо установлена законом. Как указано в судебной практике, “управляющие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором”. Следовательно, если причиной залива стал дефект элемента, входящего в состав общего имущества, и это произошло из-за ненадлежащего содержания со стороны УК, ответственность ложится на нее.

В свою очередь, собственник квартиры несет бремя содержания своего личного имущества, что вытекает из положений статьи 210 Гражданского кодекса РФ. Если залив произошел из-за неисправности прибора или труб, принадлежащих владельцу квартиры, либо по его вине (например, неправильный монтаж, механическое повреждение), то он и будет обязан возместить причиненный соседям ущерб. Таким образом, первым и ключевым шагом в любом споре о заливе является определение границы раздела имущества.

Отнесение полотенцесушителя к общедомовому или личному имуществу

Вопрос о принадлежности полотенцесушителя является центральным для разрешения спора. Законодательство дает четкий ответ. Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Более детально состав общего имущества раскрыт в пункте 5 Правил содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ N 491).

Из этой нормы следует важный вывод: сам полотенцесушитель, если он является частью системы циркуляции горячей воды и подключен к общедомовому стояку, признается общим имуществом. Он обслуживает систему горячего водоснабжения всего подъезда (дома), обеспечивая циркуляцию, и находится в квартире лишь конструктивно. Следовательно, стандартный полотенцесушитель, установленный строителями при сдаче дома в эксплуатацию, — это часть общедомового имущества.

Ситуация меняется, если собственник произвел несанкционированную перепланировку или самовольную реконструкцию инженерных систем, демонтировав штатный полотенцесушитель и установив вместо него иной прибор (например, электрический или подключенный к системе отопления). В этом случае новый прибор, как правило, переходит в разряд личного имущества собственника, поскольку он не является частью общедомовой системы и обслуживает только данную квартиру. Однако такое переустройство должно быть согласовано в установленном законом порядке.

Влияние запорных кранов на распределение ответственности

Наличие запорных кранов, установленных собственником на подводке к полотенцесушителю, — это распространенный, но не всегда решающий аргумент в споре. Важно различать, какие именно краны и где установлены.

Согласно цитированным выше Правилам, в состав общего имущества входят первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Это те самые краны, которые отсекают всю внутриквартирную разводку (включая полотенцесушитель, смесители и т.д.) от общедомового стояка. Они являются границей ответственности. За их техническое состояние, включая герметичность, отвечает управляющая компания.

Если причиной залива стал, например, срыв резьбы или протечка именно этого первого отключающего устройства (крана), то ответственность полностью лежит на УК, даже если собственник установил дополнительные краны непосредственно на полотенцесушителе. Это прямо подтверждается судебной практикой: “судом при рассмотрении дела установлено, что причиной залива квартиры истца явился срыв первого запорно-регулировочного крана на отводе разводки от стояка горячего водоснабжения в квартире”. В подобных случаях суд указывает, что “участок инженерной системы горячего водоснабжения, прорыв которого послужил причиной залива… относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем ответственность за такой прорыв должна быть возложена на управляющую компанию”.

Дополнительные краны, установленные собственником уже после этого первого отключающего устройства (например, для ремонта или замены самого полотенцесушителя), относятся к его личному имуществу. Протечка из такого крана или из соединений после него будет свидетельствовать о вине собственника в ненадлежащем монтаже или содержании своего оборудования.

Условия привлечения УК к ответственности даже при наличии запорных кранов

Управляющая компания может и должна быть привлечена к ответственности за ущерб от залива в следующих ситуациях, даже если на полотенцесушителе стоят запорные краны:

1. Прорыв на участке, относящемся к общему имуществу. Это основное условие. Если экспертиза или акт обследования установят, что течь возникла в самом стояке, в ответвлении от стояка до первого отключающего крана или в этом самом первом кране, УК обязана возместить ущерб. Наличие у собственника дополнительных кранов значения не имеет, так как они не могли предотвратить аварию на раннем участке системы.

2. Ненадлежащее исполнение УК обязанностей по содержанию общего имущества. Для возложения ответственности потерпевшему необходимо доказать вину УК в форме действия или бездействия. Это может быть непроведение плановых осмотров инженерных систем, игнорирование заявок собственника на ремонт общедомового оборудования, использование некачественных материалов при проведении работ. В судебной практике подчеркивается, что для наступления ответственности необходимо установить “действия (бездействие) собственников квартиры… и управляющей компании по надлежащему содержанию и эксплуатации трубы горячего водоснабжения”.

3. Совместная вина собственника и УК. Возможны ситуации солидарной ответственности. Например, если собственник самовольно и с нарушениями заменил участок трубы после первого крана, а УК, зная об этом, не приняла мер к устранению самовольной реконструкции и не обеспечила надлежащий контроль за состоянием системы. Однако, как видно из обзора судебной практики, суды не всегда поддерживают солидарную ответственность, если четко установлена принадлежность аварийного участка к общему имуществу.

Таким образом, наличие запорных кранов, установленных собственником, не является автоматическим “щитом” для управляющей компании. Решающим фактором остается место возникновения протечки и доказанность вины конкретного лица в неисполнении обязанностей по содержанию соответствующего имущества. Потерпевшему при возникновении спора необходимо как можно скорее зафиксировать факт и причину залива в акте с участием представителя УК, а в случае разногласий — ходатайствовать о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Закажите консультацию

Ищите опытного юриста по дейсвтующему законодательсву? Вы по адресу! Мы знаем как вам помочь и решить самую сложную ситуацию!

Позвоните и мы расскажем вам как действовать!

ПОЗВОНИТЬ